PPN Kegiatan Membangun Sendiri

Ketika saya melakukan himbauan atas kewajiban Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri (PPN KMS), banyak Wajib Pajak yang bingung apa itu PPN KMS. Ketika saya menjelaskan bahwa PPN KMS adalah pajak atas kegiatan pembangunan banyak Wajib Pajak yang mengatakan bahwa Wajib Pajak telah memiliki IMB dan telah membayar IMB-nya. Tiap tahun juga telah membayar PBB tepat waktu. Terus, PPN KMS ini apa lagi?

Dasar hukum pemungutan PPN KMS adalah sebagai berikut:

  1. Pasal 16C Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 42 Tahun 2009;
  2. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 39/PMK.03/2010 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri;
  3. Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor Per-27/PJ/2010 tentang  Tata Cara Pengisian Surat Setoran Pajak, Pelaporan, dan Pengawasan Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri.

Objek Pajak dan Subjek Pajak PPN KMS

Objek Pajak PPN KMS adalah Kegiatan Membangun Sendiri. Kegiatan Membangun Sendiri adalah kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain. Bangunan dimaksud adalah satu atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan dengan kriteria:

  1. konstruksi  utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja;
  2. diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan
  3. luas keseluruhan paling sedikit 300 m2 (tiga ratus meter persegi).

(Syarat ini bersifat kumulatif, artinya semua harus terpenuhi, jika salah satu kriteria tidak terpenuhi menjadi tidak terutang PPN KMS)

Subjek Pajak PPN KMS sebagaimana sebenarnya sudah disebutkan di atas yaitu orang pribadi atau badan. (Hanya ada dua subjek pajaknya kalo bukan orang pribadi ya badan. So, bagi bendaharawan ngapain saudara mbayar PPN KMS, khan bukan subjek pajak PPN KMS)

Secara materil, PPN KMS dapat dipelajari sebagaimana skema di bawah ini:

Skema PPN Kegiatan Membangun Sendiri

Skema PPN Kegiatan Membangun Sendiri

Tarif dan Dasar Pengenaan Pajak

  • Kegiatan membangun sendiri dikenai Pajak Pertambahan Nilai dengan tarif 10% dari Dasar Pengenaan Pajak.
  • Dasar pengenaan pajak atas kegiatan membangun sendiri adalah 40% dari seluruh biaya yang dikeluarkan atau dibayarkan, tidak termasuk harga perolehan tanah.
  • Termasuk pengertian seluruh biaya yang dikeluarkan atau dibayarkan untuk membangun sendiri adalah juga jumlah Pajak Pertambahan Nilai yang dibayar atas perolehan bahan dan jasa untuk kegiatan membangun bangunan tersebut.

Saat dan tempat pajak terutang

  • Saat terutang PPN KMS adalah saat dimulainya secara fisik kegiatan membangun sendiri.
  • Kegiatan membangun sendiri yang dilakukan secara bertahap dianggap merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapan-tahapan tersebut tidak lebih dari 2 tahun.
  • Tempat terutang atas kegiatan membangun sendiri adalah di tempat bangunan didirikan.

Penyetoran dan pelaporan

Hal penting dalam sistem perpajakan kita di Indonesia tercinta adalah menganut self assesment artinya Wajib Pajak menghitung pajaknya sendiri, menyetor ke kas negara dan melaporkan ke kantor pajak dilakukan sendiri tanpa menunggu ketetapan dari kantor pajak. Kemudian bagaimana mekanisme pembayaran dan pelaporan PPN KMS, berikut paparannya.

  • PPN KMS terutang sebesar 10% x 40% x jumlah biaya yang dikeluarkan atau dibayarkan pada setiap bulannya, dan harus disetorkan ke kas negara dengan kode MAP 411211 (PPN Dalam Negeri) dan KJS 103 (Setoran Kegiatan Membangun Sendiri) paling lama tanggal 15 bulan berikutnya.
  • Orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri, wajib melaporkan pada Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan tersebut berada.

Oke, mungkin sementara segitu dulu beberapa patah kata tentang PPN KMS, semoga membuka cakrawala pandangan kita terhadap perpajakan di Indonesia. Dan, goal  yang hendak dicapai tentunya agar pemenuhan kewajiban PPN KMS Wajib Pajak di KPP Pratama Pasuruan lebih meningkat.

 

Pasuruan, 13 Februari 2012

Nawan Endro Santoso

About these ads
Tulisan ini dipublikasikan di Belajar Pajak dan tag , , . Tandai permalink.

16 Balasan ke PPN Kegiatan Membangun Sendiri

  1. isnaeni berkata:

    super sekali ……..

  2. M Isdi Ibrahim berkata:

    tes.. bisa msuk gk ya? hehe

  3. M Isdi Ibrahim berkata:

    bisa trnyata.. ehm..ehm..coba nambahin y ms Nawan..
    sesuai SE-70/PJ/2010 tanggal 02 Juni 2010, bahwa kriteria membangun sendiri sesuai poin 1.3 adalah sbb:
    Termasuk kegiatan membangun sendiri adalah kegiatan membangun bangunan yang dilakukan melalui kontraktor atau pemborong tetapi atas kegiatan membangun tersebut TIDAK DIPUNGUT Pajak Pertambahan Nilai, DAN kontraktor atau pemborong tersebut bukan merupakan Pengusaha Kena Pajak.
    Jadi meski pake kontraktor (yg PKP pun) tetapi klo gk dipungut PPN sm kontraktor tsb ya tetep jg trmasuk kriteria Kegiatan Membangun Sendiri (KMS).

    CMIIW goreng asam manis…..

    • Nawan Endro Santoso berkata:

      Memori penjelasan Pasal 16C UU PPN dan perubahannya menjelaskan kegiatan membangun sendiri dikenakan PPN dengan pertimbangan untuk mencegah terjadinya penghindaran pengenaan PPN. Jadi, pada prinsipnya setiap kegiatan membangun dikenakan PPN, tinggal lewat pintu mana, dipungut PKP atau dibayar sendiri (PPN KMS). Kecuali memang tidak terutang PPN KMS karena tidak memenuhi syarat kumulatif.
      Menurut Mas Isdi Ibrahim, apabila kegiatan membangun dilakukan kontraktor atau pemborong (yang PKP pun) tetapi tidak dipungut PPN juga terutang PPN KMS. Hal ini bisa kita sepakati tetapi perlu kita cermati. Memori penjelasan Pasal 4 ayat (1) huruf a dan c UU PPN disebutkan bahwa penyerahan BKP/JKP dapat dikenai PPN harus memenuhi 3 syarat: yang diserahkan adalah BKP/JKP, dilakukan dalam Daerah Pabean dan dilakukan dalam rangka kegiatan usaha atau pekerjaan maksudnya sesuai kegiatan sehari-hari, ada unsur pengulangan. (dikutip dari Pokok-pokok Pajak Pertambahan Nilai Indonesia/ Untung Sukardji .—Ed. Revisi 2011 halamaan 29).
      PKP (kontraktor atau pemborong) ketika melakukan penyerahan kegiatan membangun dan tidak memungut PPN tidak serta merta itu merupakan kriteria PPN KMS. Harus dicermati apakah kegiatan penyerahan itu merupakan kegiatan usaha, ada unsur pengulangan, atau hanya sekali itu dilakukan. Apabila itu adalah kegiatan usaha maka itu bukan kriteria PPN KMS dan merupakan kriteria penyerahan BKP/JKP yang harus dipungut PPN 10% oleh PKP (kontraktor atau pemborong). Jika belum dipungut PPN, sepenuhnya menjadi tanggung jawab PKP (kontraktor atau pemborong). Hal ini karena PPN adalah pajak tidak langsung yaitu jenis pajak yang menempatkan kedudukan pemikul pajak dengan kedudukan penanggung jawab pembayaran ke kas negara pajak pada pihak yang berbeda.
      Sedangkan apabila PKP (kontraktor atau pemborong)tidak dalam kegiatan usahanya melakukan penyerahan kegiatan membangun dan tidak memungut PPN maka atas kegiatan membangun ini termasuk kriteria kegiatan membangun sendiri. Contohnya: Ir. Tukiman (PKP) kegiatan usahanya toko sepatu, tiba-tiba dapat borongan dari dr. Sunyoto untuk membangunkan rumah seluas 400 m2 dengan kontruksi beton. Atas penyerahan ini Ir. Tukiman tidak perlu memungut PPN 10%, tetapi dr. Sunyoto wajib membayar sendiri PPN KMS.

      • M Isdi Ibrahim berkata:

        Klo mnurut hemat saya.. *hadehhh.. gmn gk hemat org qt bnyak potongan kelidit nya hehehe..:D*
        Enak nih klo diskusi gini y mas Nawan..:)
        Pertama sesuai penjelasan Pasal 16 C UU PPN: Kegiatan membangun sendiri yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaannya, dikenakan Pajak Pertambahan Nilai dengan pertimbangan untuk mencegah terjadinya penghindaran pengenaan Pajak Pertambahan Nilai.
        Masih sesuai SE – 70/PJ/2010 yg merupakan penyampaian PMK-39/PMK.03/2010 yg sy tulis sebelumnya yaitu di poin 1.3 itu kan sebenarnya syarat kumulatif.
        Trus skrg misal qta pake kontraktor/pemborong yang bukan PKP dan tidak dipungut PPN-nya itu kan masuk kriteria KMS. Tp klo qta terapkan yg Memori penjelasan Pasal 4 ayat (1) huruf a dan c UU PPN, bahwa kontraktor/pemborong non PKP yg membangun bangunan seluas diatas 300 m2 keatas pasti nilai pekerjaannya udah diatas Rp 600 juta kan.. Nah klo gitu DJP kan berhak tuk men-jabatkan pemborong tu sbg PKP & menagih PPN-nya.. Maka jg tdk akan terutang PPN KMS ke yg punya bangunan itu.. Tp mslahnya pemborong yg non PKP itu klo mau ditetapkan scr jabatan PKP dan PPN-nya, rata-rata data ttg mreka gk lengkap, (misal: nama lengkap, alamat, dan bentuk badan hukumnya-apakah OP ato CV). Dan nantinya akan ribet dan lepas potensi PPN 10% krn qta gk lngkap data itu..
        Menurut sy sih krn PMK-39/PMK.03/2010 jo. SE – 70/PJ/2010 merupakan Lex Specialis Derogat Lex Generalis, dengan mempertimbangkan syarat kumulatif kriteria KMS dan kata-kata apabila Tidak Dipungut PPN-nya oleh kontraktor/pemborong maka msh kriteria PPN KMS. Coba klo di SE itu tidak disyaratkan kumulatif misalnya hanya menyebutkan bahwa “Termasuk kegiatan membangun sendiri adalah kegiatan membangun bangunan yang dilakukan melalui kontraktor atau pemborong yang tidak terdapat kontraknya.” Maka akan dengan senang hati sy melepas kegiatan membangun bangunan yg dilakukan oleh kontraktor (PKP) tetapi tidak dipungut PPN-nya.

  4. M Isdi Ibrahim berkata:

    Apalagi ya.. oya klo kasusnya dilapangan kan emg ada org2 kaya (bkn pngusaha real estate resmi) yg bangun ruko2. Wktu awal bangun ruko misal cm ruko 4 pintu tp luasnya total 600m2 (brarti luas per pintu 150m2). Kan dia gk ada bayar KMS-nya (krn ngemplang aja).. Nah stlh itu qta hrus ati2 nih.. (Bukan mksud mnggurui yg laen ya, mngkin agan2 laen lbih jago nih..). Misal rukonya kemudian dijual & smuanya lngsung laku dg 4 konsumen brbeda. Wktu msih ruko 4 pintu katakanlah atas nama A.. Trus stlah dijual jd pemiliknya B, C, D, dan E. Nah kntor pajak mndeteksinya (mngkin dr laporan PPAT) pas udah beralih ke B, C, D, dan E & bukan wktu si A. Nah PPN yg ditagih skrg ke siapa dan jenisnya apa?
    Mnurutku sih si penjual A yg qta tagih PPN KMS-nya, tapi dia akan brdalih bahwa bngunan trsebut udah pecah 150 m2 per 1 pintunya. Jd gk terutang PPN KMS-nya. Nah disitu pntu masuk qta. Klo gk mau kena PPN KMS brarti PPN 10% (dianggap real estate). pngalaman ane biasanya WP lbih mau klo ditagih PPN KMS-nya krn scr psikologis cm 4% bkn 10%. Pdhal 4 % itu dari total nilai jual dia. Klo dia milih PPN 10%, msih bisa mngkreditkan dengan PPN pembelian2 material dia. *tp blom tentu emg dia beli material di toko2 yg udah PKP.. :)

    *kyknya efek futsal senin malam nih jd bisa fresh n mikir lg.. halah.. :D
    CMIIW gorengtepungjgenakloh…

    • Nawan Endro Santoso berkata:

      PPN adalah Pajak atas konsumsi dalam negeri. Subjek pajaknya adalah siapa yang mengonsumsi BKP/JKP tersebut. Ketika orang-orang kaya tadi membuat ruko, sebenernya dari desainnya kita bisa menilai, dia membangun untuk dikonsumsi sendiri atau dijual. Kalo 4 pintu gitu saya rasa itu pasti mau dijual dan ada 4 tentunya ada pengulangan dalam penjualan. Ini dikategorikan penyerahan BKP sesuai pasal 4 ayat (1) huruf a sehingga terutang PPN 10% dari penjualan.
      CMIIW juga..

  5. herry berkata:

    mantab mas isdi n mas nawan
    cocog dah jadi AR

  6. Leo berkata:

    Selamat siang pak. Saya mempunyai pertanyaan tentang PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri dimana ada sebuah SPBU yang dibangun tahun 1982 tetapi memang belum dikenakan PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri sampai saat ini dan memang bangunannya > 300 Meter tetapi apakah sekarang bisa dikenakan PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri?
    Untuk pembelian mesin pompa minyak apakah merupakan satu kesatuan dengan bangunannya?
    Tahun 2010 ada renovasi bangunan SPBU melalui kontraktor (memang kegiatan usahanya) sebesar Rp 300.000.000,00 apakah itu juga merupakan objek pajak PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri?
    Terima kasih sebelumnya atas jawaban dan masukannya pak.

  7. usman berkata:

    pak moon informasinya.
    says mempunyai tanah kavling 7 kavling
    masing-masing sudah bersertifikat Dan memiliki imb dgn luas bangunan rata-rata 50 m2.
    berdasarkan aturan diatas apakah says diwajibkan ppn kms,
    Kalau Yang saya tangkap Dr aturan diatas saya tidak termasuk kriteria tsb karena luas masing2 bangunan berdasarkan dokumen sertifikat Dan imb sudah terpisah serta tidak lbh Dr 300m2

  8. abraham berkata:

    bagaimana apabila WP tdk mau bayar PPN KMS, apakah KPP berani ngeluarin SKP. dan apakah dasar penerbitan SKP itu sudah kuat bukti2 mendukung………..atau…..cuma……ancaman….himbauan…tdk…..berujung…..alias….digunakan oleh oknum pajak yang mau mengambil keuntungan pribadi…….dengan menakuti WP……sementara oknum yang mengintimidasi dengan surat himbauan kms…tersebut juga mempunyai wewenang yang terbatas…..tergantung atasan……yang pasti atasan juga takut mengeluarkan SKP tanpa Bukti yang mendukung dan kuat….sementara bukti itu umumnya ada pada wp…bukan KPP…….yang…akhirnya digunakan untuk “damai” yang menguntungkan buat oknum pajak.yang seharusnya tdk perlu apabila WP tahu hak dan kewajibannya. dan Pajak benar2 siap 100% dengan data dan bukti yang kuat sehingga pas nembak WP betul2 kena tuh WP. Tdk seperti saat ini ribuan Surat Himbauan KMS yang didalamnya terdapat ancaman(batasan waktu yang ditentukan) yang diterbitkan secara mbabi buta dengan harapan ada WP yang Takut dan mrespon surat tsb dengan kata “damai”.yang akhirnya ada tambahan dana buat oknum pajak tsb untuk nambah2 biaya hidup yang sudah dicukupi oleh Dept.Keu alias Pemerintah.pintu korupsi masih ada via surat ginian…..harus….segera….ditertibkan…..salammmm

  9. Ping-balik: Kenapa Membangun Sendiri Dikenakan PPN? | KPP Pratama Pasuruan

  10. ita berkata:

    kalo renovasi/perbaikan, yang tidak menambah luas apakah kena PPN KMS juga

  11. hengki berkata:

    gimana cara pembayaran ppn kms apabila objek pajak di luar daerah sedangkan NPWP kita bukan diterbitkan di daerah tersebut? apa bila kita membayar memakai npwp kita berarti dana yg di bayar kan tdk masuk di daerah tersebut,apa sy harus memakai npwp sy yg contohnya 12.345.678.9.-102.000 menjadi 12.234.678.9-102. 001 tolong infonya?karna setahu sy apa bila ada 001 berarti itu merupakan cabang.sedangkan sy tdk memiliki cabang di daerah tersebut.terima kasih

    • mas stein berkata:

      menurut pasal 7 ayat 4 PMK 163 Tahun 2012, pengisiannya adalah 9 digit pertama diisi dengan angka 0, kode KPP diisi dengan kode KPP tempat objek pajak. untuk NPWP dan nama diisikan pada kotak identitas penyetor (pojok kanan bawah SSP)

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s